Service / Minpaku Planning & Operations
酒店运营与建筑实战经验 × AI 数据分析 × 士业网络。依托自营品牌「Urban-stay」的运营实绩，兼顾收益性与住宿体验，新一代民宿事业合作伙伴。
Urban-stay 运营实绩 (近 12 个月)
LIVE平均 OCC
93.7%
+25%
平均 ADR
¥43,756
+28%
RevPAR
¥41,000
+60%
★ 评价
4.92 / 5
近 12 个月 +56 条
※ 差值为与周边同类基准物件的比较 (内部调研)。Urban-stay 近 12 个月运营实绩 (内部统计)。
Track Record / 实绩摘要
TLL 不止是咨询公司。我们以自营品牌「Urban-stay」在东京都内直接运营民宿物件，自事业启动以来持续跑赢市场平均水平。下方数据均为事业启动以来的累计实绩，这份「自营验证过的方法论」是我们助力客户的最大底气。
合计经验年数
40+ 年
团队合计
运营物件数
50 栋+
累计实绩
平均 OCC
91.5%
全期间平均
★ 评价
4.87 / 5
评论 256 条+
※ Urban-stay 事业启动以来的运营物件累计实绩 (内部统计)
3 Key Strengths
民宿利润由三个杠杆决定：入住率（触达）、单次预订收益（定价）、运营成本（效率）。TLL 同时拉动三者 — 多渠道 × 自营品牌集客、AI 驱动定价、内部一站式运营团队，让每一份收益机会都直达最终利润。
01 / OCCUPANCY
仅依赖一两个 OTA 会让需求漏掉，入住率被天花板锁住。TLL 同时分发主流 OTA，并借自营品牌「Urban-stay」直订获取回头客与企业客户等 OTA 触达不到的需求。客流入口越宽，入住率越高。
入住率长期卡在 70% 的物件，多数不是需求不够，而是分发面不够。多渠道 × 自营品牌直订，正是补上这道缺口。
02 / REVENUE OPTIMIZATION
需求、竞品价格、OTA 算法每天都在变。TLL 借自研平台「Urbalytics」每日优化价格与上架策略，让每一晚的收益不被错过。
「将一次 ¥2,000 的涨价延后 3 天，黄金周的销售额可能差出 ¥80 万」—— 这一级别的决策，AI 每天早晨为你支援。
03 / EFFICIENCY · LOWER COST
采购、建筑、许认可、运营、出口分别由不同方负责，光是协调成本就足以耗尽投资人资源。TLL 全阶段专家在内部，窗口仅一家，调度、合同、品质管理一站式完成，压缩项目周期与交接成本。
民宿项目时间与成本最容易漏掉的环节，是把中介、建筑、行政书士、律师、运营分开协调。一站式内部贯穿，正是消除这层「隐形税」。
各阶段的具体支持内容
| 阶段 | 合作专家 | TLL 提供的支持内容 |
|---|---|---|
Stage 1 采购 | 宅建士 / 银行担当 / Urbalytics 评估 | 物件选定 (区域特性・需求预测)、采购价格评估、融资协调、重要事项说明・合同实务 |
Stage 2 改造 | 一级建筑士 / 施工公司 / 室内 | 面向民宿的设计・意匠最优化、成本管理、工期管理、家具・布草・备品采购 |
Stage 3 许认可 | 行政书士 / 消防 / 保健所 | 简易宿所 / 旅馆业 / 住宅宿泊事业法 的最优选择、条例对应、邻里说明、申请代行 |
Stage 4 运营 | 酒店运营人员 / AI 分析团队 | Urban-stay 品牌下运营代行、价格最优化、清洁・客户接待、多语言客服 |
Stage 5 出口 | 律师 / 宅建士 / M&A 担当 | 出售价格评估、买家匹配、事业转让方案、转长租・改造再用 |
Why TLL
多数民宿运营商仅依赖一两个 OTA 与通用第三方定价工具。TLL 的差异化非常清晰 — 自研 AI 平台驱动日常决策，自营品牌 Urban-stay 抓取 OTA 触达不到的需求。
| 能力 | TLL | P社 | C社 |
|---|---|---|---|
| 运营体制 | |||
| 运营代行手续费 (月营业额的 %) | 15% | 15% | 20% |
| 物件采购与销售支持 | |||
| 许认可申请的内部承办 | |||
| 多语言客户支持 | |||
| 渠道与集客力 | |||
| 主要短租 OTA 分发 | |||
| 自营品牌直订网站 | |||
| 短租之外接入长租与月租渠道 | |||
| OTA 之外获取回头客与企业客户 | |||
| AI 驱动运营 | |||
| AI 动态定价以最大化 RevPAR | |||
| 竞品上架的日级跟踪 | |||
| AI 分析对话与评价，提取改善要点 | |||
| OCC 与 RevPAR 持续分析与收益增长空间呈现 | |||
※ 系一般民宿运营商的常见情况比较，并非针对具体公司之评价。
How to Start
首次咨询免费。即使尚未确定物件，也欢迎从区域选定与预算感觉开始咨询。
Step 1
免费咨询 (60 分钟)
倾听您的投资目的・预算・区域期望，介绍 TLL 的支持范围。
Step 2
物件选定 / 采购诊断
提供基于 Urbalytics 的收益模拟、竞品分析与风险检查报告。
Step 3
设计・许认可计划
建筑士提出设计方案，行政书士设计许认可路径，并提示总投资额。
Step 4
签约・施工・申请
合同实务、改造工程的工期管理、许认可申请并行推进。预计 3〜5 个月。
Step 5
运营开始 / 持续改善
在 Urban-stay 品牌下开始运营 (或自营支持)。每月提供实绩报告。
FAQ
可以，且我们强烈建议在采购前就与我们沟通。Urbalytics 可提供区域级需求与竞品分析，及采购价格的合理性确认，并陪同您完成物件选定阶段。
可以。我们提供「自营支持包」，含许认可取得・设计・AI 分析工具支持，运营由您主导。运营手册、OTA 设置、定价策略模板皆已包含。
我们与行政书士・律师团队共同评估多种出口：转旅馆业 (简易宿所)、转月租、转一般长租等。欢迎咨询。
我们提供阶段化收费 (设计费・许认可代行费・运营代行手续费) 与套餐式两种模式。我们会按您的事业规模与自营范围给出最佳方案。详情在首次咨询时告知。
可以。提供日语・英语・中文 (简体・繁体) 的对应。法人设立・信托结构・税务方面的顾问也已在我们的网络中。
如有委托或咨询等，请通过此处联系我们
