Service / Minpaku Planning & Operations
ホテル運営と建築の実戦経験 × AI データ分析 × 士業ネットワーク。自社ブランド「Urban-stay」の運営実績を活かし、収益性と宿泊体験を両立する、次世代の民泊事業パートナー。
Urban-stay 運営実績 (直近 12 ヶ月)
LIVE平均 OCC
93.7%
+25%
平均 ADR
¥43,756
+28%
RevPAR
¥41,000
+60%
★ レビュー
4.92 / 5
直近 12 ヶ月 +56 件
※ 差分は近隣の類似ベンチマーク物件との比較 (自社リサーチ)。Urban-stay 直近 12 ヶ月の運営実績 (自社集計)。
Track Record / 実績サマリー
TLL は単なるコンサルティング会社ではありません。自社ブランド「Urban-stay」として東京都内を中心に民泊物件を直接運営し、事業開始以来、市場平均を大きく上回るパフォーマンスを実現しています。以下の数値はすべて事業開始以来の累計実績であり、この「自社運営で検証済みのノウハウ」こそが、お客様の民泊事業を成功に導く最大の根拠です。
合計経験年数
40 年+
チーム合算
運営物件数
50 棟+
累計実績
平均 OCC
91.5%
全期間平均
★ レビュー
4.87 / 5
口コミ 256 件+
※ Urban-stay 事業開始以来の運営物件の累計実績 (自社集計)
3 Key Strengths
民泊事業の利益は、稼働率（リーチ）、客単価（価格設定）、運営コスト（効率）の 3 つで決まります。TLL は、マルチチャネル × 自社ブランド集客、AI による価格最適化、社内一気通貫の運営チームで、この 3 つをすべて引き上げ、収益機会を最終利益に直結させます。
01 / OCCUPANCY
OTA への依存だけでは需要を取りこぼし、稼働率は頭打ちになります。TLL は主要 OTA に加え、自社ブランド「Urban-stay」直販でリピーター・法人など OTA では届かない需要も獲得。集客のパイプを広げ、稼働率を底上げします。
稼働率が 70% で頭打ちの物件の多くは、需要が足りないのではなく、配信先が足りないだけ。マルチチャネル × 自社ブランド直販が、その差を埋めます。
02 / REVENUE OPTIMIZATION
民泊市場は需要・競合価格・OTA アルゴリズムが毎日のように変動します。TLL は自社開発の「Urbalytics」で価格とリスティング施策を毎朝最適化し、1 泊あたりの収益機会を取りこぼしません。
「価格を ¥2,000 上げるタイミングを、3 日遅らせるだけで GW 期間の売上は ¥80 万変わる」— 私たちはそのレベルの意思決定を、AI が毎朝サポートします。
03 / EFFICIENCY · LOWER COST
仕入・建築・許認可・運営・出口を別々の業者で動かすと、調整コストだけで投資家のリソースが枯渇します。TLL は全フェーズの専門家を社内に保有し、窓口は一社のみ。スケジュール・契約・品質管理まで一気通貫で担当することで、プロジェクト期間と交渉コストの両方を圧縮します。
民泊事業で時間とコストが最も漏れるのは、仲介・建築・行政書士・弁護士・運営を別々にコーディネートする部分。社内一気通貫が、その「見えない税金」を取り除きます。
各フェーズの具体的な支援内容
| フェーズ | 連携する専門家 | TLL が提供する支援内容 |
|---|---|---|
Stage 1 仕入 | 宅建士 / 銀行担当者 / Urbalytics 査定 | 物件選定 (地域特性・需要予測)、仕入価格査定、融資調整、重要事項説明・契約実務 |
Stage 2 リフォーム | 一級建築士 / 施工会社 / インテリアデザイナー | 民泊に最適化された設計・意匠、コスト管理、工程管理、家具・リネン・アメニティ調達 |
Stage 3 許認可 | 行政書士 / 消防士 / 一級建築士 | 簡易宿所 / 旅館業 / 住宅宿泊事業法 の最適選択、条例対応、近隣説明、申請代行 |
Stage 4 運営 | ホテル運営スタッフ / AI 分析チーム | Urban-stay ブランドでの運営代行、価格最適化、清掃・ゲスト対応、多言語カスタマー |
Stage 5 出口 | 弁護士 / 宅建士 / M&A 担当 | 売却価格査定、買主マッチング、事業譲渡スキーム、賃貸転換・リノベ転用 |
Why TLL
多くの民泊運営代行は、主要 OTA への配信と汎用の価格ツール程度で運用しています。TLL の差別化は明確 — 自社開発の AI プラットフォームによる日次意思決定と、自社ブランド Urban-stay による OTA 外需要の取り込みです。
| 機能 | TLL | P社 | C社 |
|---|---|---|---|
| 運営体制 | |||
| 運営代行手数料 (月間売上の %) | 15% | 15% | 20% |
| 物件仕入・販売サポート | |||
| 許認可申請の社内対応 | |||
| 多言語ゲスト対応 | |||
| チャネル × 集客力 | |||
| 主要短期 OTA への配信 | |||
| 自社ブランド直販サイト | |||
| 短期に加え、長期・マンスリーチャネルにも配信 | |||
| OTA 外でのリピーター・法人顧客の獲得 | |||
| AI 活用運営 | |||
| AI による動的価格設定で RevPAR を最大化 | |||
| 競合リスティングの日次トラッキング | |||
| AI による会話・レビュー分析で改善ポイントを抽出 | |||
| OCC・RevPAR の継続分析と収益アップサイドの可視化 | |||
※ 一般的な民泊運営代行の傾向を踏まえた比較イメージです。特定企業に対する評価ではありません。
How to Start
初回相談は無料。物件がまだ決まっていない段階でも、エリア選定・予算感のご相談から承ります。
Step 1
無料相談 (60 分)
お客様の投資目的・予算・エリア希望をヒアリング。TLL の支援可能範囲をご提示。
Step 2
物件選定 / 仕入診断
Urbalytics による収益シミュレーション、競合分析、リスクチェックレポートをご提供。
Step 3
設計・許認可計画
建築士による設計提案、行政書士による許認可スキーム設計、総投資額のご提示。
Step 4
契約・施工・申請
契約実務、リフォーム工事の工程管理、許認可申請を並行進行。期間目安: 3〜5 ヶ月。
Step 5
運営開始 / 改善
Urban-stay ブランドでの運営開始 (または自社運営サポート)。毎月の実績レポートをご提供。
FAQ
はい。むしろ仕入前のご相談を強く推奨しています。Urbalytics によるエリア別の需要・競合分析、仕入価格の妥当性チェックを含め、物件選定段階から同行いたします。
可能です。許認可取得・設計・AI 分析ツール提供までを行い、運営自体はお客様で行うプランもご用意しています。運営マニュアル・OTA 設定・価格戦略のテンプレートも含めた「運営支援パッケージ」をご提供します。
旅館業 (簡易宿所) への切替、マンスリー物件への転用、通常の賃貸への転換など、複数の出口を行政書士・弁護士チームと共に検討します。ご相談ください。
フェーズ別の報酬体系 (設計料・許認可代行料・運営代行手数料) と、パッケージ型の両方をご用意しています。お客様の事業規模・自社対応範囲に合わせて最適なプランをご提案します。詳細は初回相談時にご案内します。
はい。日本語・英語・中国語 (簡体字・繁体字) で対応可能です。法人設立・信託スキーム・税務面のアドバイザーも自社ネットワークに含まれます。
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